Tomtefeste - orientering om reglene for innløsing av tomter

Tomtefeste er en form for leie av grunn i en avtalt periode. Oftest er denne perioden på 80 år, med mulighet til forlengelse.

I stedet for et vanlig skøyte, blir det skrevet en festeavtale/festekontrakt mellom partene. Der står det hvilke rettigheter og plikter du har som fester (leietaker). Vi har ikke oversikt over ordlyden i alle festekontraktene i feltet.  Les derfor festeavtalen for din tomt nøye.  Der står det lengde på festetida, hvor ofte festeavgiften kan reguleres, at du har rett til atkomst fram til hytta osv.

Hyttene i feltet vårt har såkalte punktfesteavtaler. Det betyr at de ikke er oppmålt, men at hytteeieren disponerer ca et dekar rundt hytta.

Det som ikke er spesifisert i festeavtalen, vil du finne i tomtefestelova. Så er det også vedtatt en forskrift om tomtefeste. Den bør du også lese. (Forskjellen på en lov og en forskrift er at en lov vedtas av Stortinget, mens en forskrift kan vedtas av regjeringen eller et departement.)

Hva skjer etter at festetida er ute?
De fleste av de som bor på hyttene nå, vil være et helt annet sted når festetida på 80 år utløper. Men når festetida er ute, kan den som eier hytta enten få den forlenget, eller han kan løse inn tomta. Men da kan bortfester legge den reelle tomteverdien til grunn for prisen på innløsningen.  Dette er nettopp blitt bestemt av den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg. Den har gitt noen dramatiske utslag, særlig for de som for 80 år siden bygde "ute på landet". På Forus var for eks tomterdien i 1937 ganske annerledes enn i dag.  Jeg tror ikke utslagene vil bli det samme ved Markosvatnet.

Hvor ofte kan festeavgiften økes, og med hvor mye?
I avtalene står det vanligvis at festeavgiften kan reguleres etter bestemmelsene i loven,  dvs hvert 10 år og at det følger konsumprisindeksen.  Grunneier kan la det gå lengre tid, men ikke kortere.
Hvis ei hytte blir solgt, så er det avtalen som blir overdratt til ny eier, og det står ingenting der om at ny eier skal måtte betale en høyere festeavgift enn den forrige eieren.  De som legger hytta ut for salg, bør kunngjøre i utlysingen hvor stor festeavgiften er. Det er vanlig andre steder som har festetomter.

Kan du løse inn tomta når du vil?
Nei. Det som står i loven er at når en festeavtale har gått i 30 år, kan festeren kreve innløsning hvert 10 år med ett års varsel på forhånd. Innløsningssummen skal da være 25 ganger årlig festeavgift.

Så står det følgende i avtalene – i alle fall noen av dem:-

"Festeren kan kreve innløsing av tomta på de vilkår som tomtefesteloven til enhver gir adgang til (for tiden når det er gått 50 år av festetiden, med minst 1 års varslingstid.)
Innløsningsretten gjelder likevel ikke dersom festetomta ligger til et familie- eller kombinasjonsbruk hvor festeinntektene utgjør en nødvendig del av inntektsgrunnlaget."

Denne setningen i festekontrakten vil grunneier kunne påberope seg hvis noen går rettens vei for å kreve innløsning.  Denne setningen er heller ikke avhengig hva som måtte stå i loven eller forskriften.
Formuleringen må altså ikke forveksles med det såkalte landbruksunntaket, som er beskrevet i § 4 c i tomtefesteforskriften.  Festeren kan ikke kreve innløsning dersom… :

«….inntekta frå festetomtene etter tenkt lovleg regulering på innløysingstida til saman utgjer 5 % eller meir i høve til det gjennomsnittlege årlege driftsresultatet ved drift av eigedomen som jord-, skog- eller hagebruk dei tre rekneskapsåra som fell før dagen etter at festaren seinast kan setje fram innløysingskravet»

Grunneier vil høyst sannsynlig motsette seg en innløsning som innebærer en pris på 25 x årlig festeavgift.  For å komme videre, må hytteeieren i så fall måtte gå til søksmål med sikte på en dom for å få gjennomført en innløsning. I en rettssak vil det komme fram argumenter for og imot både det ene og det andre, og utfallet er ikke gitt.  Det finnes en rekke dommer der landbruksunntaket har vært tema. Enhver sak må vurderes for seg.

Det er to ting en bør tenke grundig over før en går til retten med et krav om innløsning:
For det første er teksten i festeavtalen ganske streng, se ordlyden over.
For det andre må hver og en vurdere om innløsning av hyttetomta virkelig er viktig nok til å gå gjennom en rettssak.

Frivillig innløsning
Den mest farbare veien for de som ønsker å løse inn tomta er å tilby en pris som både en selv og grunneier finner akseptabel.  Det vil medføre minst sjau, og en vil kunne fortsette det gode samarbeidet med grunneier.

I slike tilfeller rekvirerer grunneier kartforretning og slike ting fra kommunen. Men kjøper dekker alle disse kostnadene.

Det store spørsmålet er da:  Hva er riktig pris? Hva er verdien på tomtene?

En må huske at vi her snakker om råtomtpris. De investeringer som vi hyttefolk har gjort opp gjennom årene (straum, atkomst) skal ikke dra prisen opp.

Tar vi utgangspunkt i 25x årlig festeavgift, så vil ei tomt med en årlig avgift på 1500kr komme på 37500kr.  Så bør grunneier ha noe for at avtalen er frivillig.  Og så må vi som hytteeiere gjøre oss opp tanker om hvorvidt ei sjøleiende hytte er mer verdt enn ei hytte som står på ei festetomt.

Vi har vært i kontakt med eiendomsmegler i SR-Bank, som mener at festetomter er så vanlige i Ryfylke at det ikke vil spille noen rolle for salgsverdien om tomta er festet eller eiende.
Så har vi dette med trygghetsfølelsen ved å eie i stedet for å feste. Det er en en følelsessak som hver og en må kjenne på.  Vurderer man å bygge anneks på tomta, kan grunneier kreve økt festeavgift (50%). Det slipper de som eier tomta.

Det mest fornuftige som kan sies om verdi er at verdien på en gjenstand er den summen et marked til enhver tid er villig til å betale.  Grunneier kan gjerne ha sine tanker om hvor mye hun mener at tomtene er verdt, men det hjelper ikke hvis ingen er interessert i å kjøpe til den prisen.

Hytteeierne bør likevel tilby en anstendig pris hvis de ønsker å løse inn.